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北京民事纠纷律师咨询:业主封自家阳台,竟被物业告上法庭,看法院怎么判? 中嘉律所

发表时间:2022-08-29 13:46作者:北京中嘉律师事务所

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业主与物业之间闹纠纷,这类案件常有发生,通常情况下都是业主起诉物业侵权,但近日在成都发生的这桩案件却恰恰相反,是物业公司将业主告上了法庭,理由是某小区业主擅自封了自家阳台,物业认为其违反了管理规定。那么,物业的控告到底合不合理呢?咱们就来看看这个案件的审理经过。

【基本案情】

2020年9月,高某在成都近郊xx小区购买临近马路的住房一套。该小区共有14栋楼,1栋至4栋房屋因为临街,开发商在交房时就已统一封了阳台,其余楼栋交房时开发商未封闭阳台。

高某与开发商签订购买房屋合同时,被要求签订了前期物业服务协议,并以签收承诺书的方式,要求其承诺遵守以前期物业服务协议附件呈现、由开发商与物业公司制定的《xx小区临时管理规约》(以下简称《管理规约》),该规约中明确,原则上不封闭阳台,经全体业主表决,户数与面积达到法定条件封闭阳台、露台的,须由建设单位与物业服务企业共同制定封闭方案并公示,且要求做到统一设计、统一材质、统一施工等五个统一。

2020年12月开发商交房后,高某因房屋沿街,不堪噪音干扰,先后多次与小区物业就封闭阳台问题进行沟通协商。2021年5月该小区物业公司组织业主就封闭阳台事宜进行投票表决,后因参加表决业主占比等未达到相关要求,未能启动封闭阳台工作。

可尽管投票没有通过,高某还是决定要自行封闭自家阳台。高某按照小区先期已封闭阳台的1栋至4栋的样式颜色,对所购房屋阳台进行封闭。在见高某封闭阳台后,随后陆续有十余户业主也封闭了自家阳台。

见到业主们违背《管理规约》,擅自行动,2021年11月,物业公司将小区首位自行封阳台的业主高先生告上法庭,要求他立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。

【法院审理】

在庭审中,物业认为,根据业主购房时签订的《管理规约》,业主在物业使用中,原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台,需经全体业主表决,面积和户数均需达到“两个2/3”(专有部分占相关建筑总面积2/3,业主占总人数2/3)以上业主的同意,并按统一方案实施。而经业主投票表决,结果未达要求。因此,高先生自行封闭阳台的行为,有违诚实信用原则。

一审法院认为,高某作为小区业主,应遵守小区临时管理规约中的规定,在小区尚未达成一致意见的情况下,不得擅自封闭阳台等,故判决高某限期拆除已封闭阳台并恢复原状。

对此,高先生表示不服,他认为阳台并不是公摊区域,是自己的专属区域,“是自己的事,不需要让他人来决定能不能封”。随后提起上诉。

而小区里不同意封阳台的业主认为,封阳台不仅影响小区外立面美观,还影响小区价值,因此坚决不同意。

在二审中,法院认为:本案争议焦点从表面上看是物业公司能否依据临时管理规约中的规定要求高某拆除已封闭阳台并恢复原状,实质则是物业公司是否有权提出此要求。

首先,《民法典》第二百七十二条明确,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全,不得损害其他业主的合法权益。

该案中,房屋阳台作为房屋主体的特定部分,在构造和使用上均具有独立性,属房屋的专有部分。高某封闭阳台是在阳台内封闭,虽是在小区尚未达成一致意见情况下封闭,但其与开发商先期已封闭阳台的四个楼栋的样式颜色统一一致,且相比较此前的开放式阳台对住户人身安全具有更好的保护作用,并因住房临近马路,封闭阳台可达到的隔音效果也增加了居住的舒适度,还能起到隐私保护作用等。而且退一步讲,如高某封闭阳台超出阳台及外墙,构成了违法搭建,依照相关法律规定,亦只有相关行政机关才有权决定是否要拆除。目前,物业公司与高某是物业服务关系,物业公司作为物业服务人,提出诉请,要求其服务的业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状,既在法律上没有明确规定,且依照相关规定其又未提供证据证明高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益,也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为,因此物业公司要求高某拆除已封闭的阳台,无法得到支持。

其次,从小区现有情况来看,有四栋楼房是在开发商交房前已全部封闭了阳台,说明该小区封闭阳台已有先例,并不是绝对要禁止封闭。现实中需要小区业主达成一致意见,通常理解应是封闭阳台要对全小区统一的样式、颜色等提出要求,也不是统一要求严格禁止封闭阳台。比较特殊的是,该小区当前虽还未达成一致意见,但该小区先期封闭阳台已有现成的统一样式、颜色模板,高某按已有统一的样式、颜色封闭阳台,也并无不当。

再者,在现实生活中,成都城区绝大多数高层建筑,从安全性、居住舒适度及私密保护等多方面考虑,也鲜有严格禁止封闭阳台的情形,封闭不封闭阳台,一般均由房屋业主自主决定。虽说是可自主决定是否封闭阳台,但也不是没有任何限制约束,较为常见的做法是要按照小区统一的样式、颜色、风格等标准封闭阳台。实际中也有不少小区即使没有提出统一要求,相关业主在封闭阳台时,也会自觉地按所在建筑及整个小区的风格等封闭装修,因为这也是在切实维护自身及全体业主相关权益。该案从居住安全性考虑,物业公司虽也提出除了封闭阳台之外还有其他途径,但让其指明除此之外还有其他具体途径时,其也无法提供。

因此,从法理、情理等多方面来讲,物业公司在本案中的诉讼请求,均无法得到支持。

最终,二审法院撤销了一审判决,同时也驳回了物业公司的诉讼请求。

对于这个结果,高某很满意,但其他业主仍然不认可,觉得开放商违约了。不过其他业主仍然保留起诉封阳台业主及开发商的权利,这就需要另案处理了。

【律师分析】

在本案中,在一审中,法院认为业主与物业公司签订的《管理规约》具有法律效力,应该遵守,因此同意了物业公司的要求业主拆除阳台的诉请。但二审中,法官却改变审判思路,认为物业根本没有权利要求业主签订所谓的《管理规约》,也无权干涉业主在合法合规的范围内,自行处置自家阳台,所以《管理规约》本身就是无效的,业主自然也无需遵守。

但在这里中嘉律所要提醒大家的是,在此类案件中,并非所有法院都会遵循本案中二审法院的思路,事实上在司法实践中,出现过多例类似的案件,物业公司都胜诉了,业主被要求从拆除自行封闭的阳台。

比如2015年成都某小区,业主因擅自封闭阳台被物业告上法庭,这个案子历经5年,经历了3次判决,最终四川高院认定业主败诉。

还有2019年杭州的业主王先生,也遭遇了同样经历,法院认为王先生与物业公司签订的《规约》合法有效,王先生因此败诉。

所以,通过本案,我们希望提醒广大业主,在购买房子之前,提前了解好小区的规定,看清楚物业签订所谓的“小区管理规约”之类的协议是否合理。有必要的情况下,先咨询相关法律人士,再签字了。因为这类文件,一旦你签字了,上了法庭,法院通常会认可其合法效力,到时候如果你真的违反了其中的内容,打起官司来,胜率也不会太高,而且过程可能相当折腾,与其如此,不如提早做好防范,才是更明智的。

以上就是中嘉律师事务所‍-北京民事纠纷律师给大家整理的“业主封自家阳台,竟被物业告上法庭,看法院怎么判?”一文,希望能帮助到大家。如您还有其他疑问,可直接拨打中嘉律所全国法律咨询热线:4000-962-686进行咨询!


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