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北京房产纠纷律师咨询:购买法拍房的法律风险分析    中嘉律所

发表时间:2022-09-20 14:36作者:北京中嘉律师事务所

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1.面临清退以及不能及时入住的风险

如果案涉房屋存在租赁在前拍卖在后的情况,拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中有的原房主早在拍卖前就将房屋租赁合同签得很长,甚至存在租赁期多至十年、二十年的情况。按照买卖不破租赁原则,即使拍到该房屋,如果承租人要求继续履行原租赁合同,则买受人将面临清退以及不能及时入住的风险。

有的房主向法院承诺法拍房不存在租赁情形,等拍卖后,买受人才发现存在有效租赁合同或者他人在里面居住不肯腾房的情况。一般情况下,执行法院不会强制腾空,购房者还需要另立民事案件进行处理,存在一定的风险和麻烦。

防范措施:首先,看拍卖公告,有无租赁,法院是否负责清退?其次,到被法拍房屋实际查勘,是否有人居住,向邻居了解实际情况。

2.过户难的风险

有的法拍房面临轮候查封,即第一家法院查封后,又有其他法院查封。第一家法院拍卖后,其他法院的查封情况,需要买受人积极督促首封法院或者亲自与轮候查封法院逐个沟通,本所正在处理这样一件案件,程序比较复杂。

防范措施:落实清楚,该房的具体价值,有无轮候查封,如有轮候查封,要有心理准备。

3.无法落户的风险

法拍房是通过法院拍卖的房屋,这些房屋都是由于原房主自身的原因才被法院用来拍卖。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,将房屋合法地过户给购房人,购房人则取得该法拍房的产权。但多数情况下,原房主的户口已迁移至该法拍房上,若原房主不愿迁出户口,法院没有权利强制其迁出。买受人若购买存在此种情况的法拍房,则具有无法落户的风险,而户口不能落户意味着子女就学等问题无法解决。

防范措施:与原房主协商或者通过公安机关申请协助或者通过法院起诉。

4.补缴费用的风险

补缴费用问题涉及到物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等,均由购房人承担,可能存在恶意拖欠多年产生高额费用的风险。并且法拍房的特殊性决定了其不同于普通房屋可以随时供购房人实地考察,部分法拍房可能因种种原因无法实地考察,存在一定风险,如果购房人购买前无法发现房屋存在问题,取得房屋产权后才发现房屋破坏状况较严重,未来则需要支付大量的维修费用。若土地性质为划拨,则划拨的房产需要缴纳土地出让金。

防范措施:一方面可以向物业等单位缴纳后,向房主另行主张,另一方面可以拒绝物业等单位的要求而通过诉讼解决;土地出让金的补缴,无法避免。

5.高额税费的风险

法拍房过户的全部税费一般都由购房人承担,涉及的税费非常高。例如,若该房屋的上次交易属非夫妻直系亲属之间的赠予或继承,那么再次过户会产生20%的个人所得税。

防范措施:这些税费,整体羊毛出在羊身上,无法规避。

6.原房主身份带来的不确定风险

法拍房是由于债务人(原房主)无力履行借款合约或无法清偿债务,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权,在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。如果原房主人品可靠,只是暂时资金周转不灵,则风险较小;但如果原房主因债务问题跑路,买受人拍下其房屋,入住后可能遭到债权人的追讨。甚至某些法拍房存在多轮查封、多次抵押的情形,此种情况下若购买该法拍房,买受人存在入住后被多个债权人上门追讨的风险。一般情况下,法院不会明确告知购房者有关原房主身份背景及房屋被强制拍卖具体原因等信息,这无疑增加了购买法拍房的风险。

防范措施:该风险不是一个法律风险,但会比较烦,如出现债权人上门,可以解释,解释不通的可以报警。

7、交易流程较复杂

购买法拍房程序复杂,包括报名、竞拍、付尾款、裁定文书、解抵押、解查封、办证、腾退等程序。

以上就是中嘉律师事务所‍-北京房产纠纷律师给大家整理的“购买法拍房的法律风险分析”一文,希望能帮助到大家。如您还有其他疑问,可直接拨打中嘉律所全国法律咨询热线:4000-962-686进行咨询!


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