北京合同纠纷律师咨询：房东出租“无证”房屋，租赁合同被判无效，租客该怎么办？中嘉律所

中国有句俗话叫，“偷鸡不成蚀把米”，今天我们要分享的这个案例说的就是这个道理。本案涉及的是租房纠纷，房东陈女士原本与租客阿峰等人约定好了租赁条件，双方也签订了租赁合同，可陈女士却贪心不足，非要临时涨价，双方协商不成，陈女士遂起诉至法院。可这合同纠纷的官司还没打，法院就查出了别的事，原来陈女士出租的这套房，并未取得合法的建筑许可证，也就是说她原本就没有权利出租该房屋，双方签订的租赁合同根本就是不具备法律效力的。那么，这种情况下，租客该怎么办呢？自己交出去的房租以及装修费，都打水漂了吗？还是房主应该承担赔偿责任，给予租客补偿呢？接下来，咱们就还原本案的详细经过，来看看法院会如何判决。

【案件回顾】

阿峰和大学同学在毕业后想搞一个改造单身公寓，再进行出租的创业项目。几人经过多日的寻找，看上了一栋自建楼，该楼的房主是陈女士，双方经沟通后，签订了租赁合同，约定租期15年，前三年租金8万元/月，之后每三年租金递增10%。

合同签订后，阿峰等人就通过众筹的方式，筹集了400多万元的装修费，对陈女士的房子进行了改造，一共弄出了160间房。由于当地租房市场火爆，阿峰等人的公寓很快就全部租了出去。可就在阿峰等人憧憬着未来的大好形势时，陈女士却突然提出要涨房租。

阿峰等人认为，双方已经在租赁合同中写好了租赁条件，陈女士理应遵守，可陈女士却以阿峰等人对房屋管理不善，胡乱堆放快递、垃圾为由，强行要求涨租，阿峰等人不同意，陈女士就带人要强行收房，被阿峰等人阻拦。陈女士气得火冒三丈，一怒之下将其告上法院，要求撤销租赁合同。

【法庭审理】

在庭审中，陈女士理直气壮，诉说冤屈，可万万没想到，法院经调查后发现，陈女士的自建房根本没有取得建设规划许可证，于是法院判决双方所签订的租赁合同无效，并驳回了陈女士的其他诉请。

那么，既然租赁合同无效，是不是意味着陈女士能够强行收房呢？阿峰等人租房后花费的装修和改造费，一共400万元，难道就这样打水漂了吗？

阿峰等人不服，继续申诉，经司法部门调解，陈女士同意按照合同中关于征收补偿的约定，补偿阿峰等人210万元、然而对于这样的补偿条件，阿峰等人表示无法接受，目前双方面临新一轮庭审。

【律师分析】

那么，我们结合本案来分析一下，阿峰等人遭遇的这种情况，有没有权利要求陈女士依法进行赔偿？赔偿的金额又该如何判定？

其实，就本案中的问题，完全可以有两种解决方法。

根据相关司法解释的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但是只要出租人在一审庭审辩论终结前，取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，法院应当认定租赁合同有效。

也就是说，如果陈女士能够在一审庭辩终结前取得建筑规划许可证，双方的租赁合同还可以被认定为有效。但是本案中，陈女士并未积极取得建筑许可证，因此租赁合同最终被认定为无效。

那么这种情况下，根据《民法典》的规定，民事法律行为被认定为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

同时，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在本案中，阿峰等人已经尽到注意义务，反而是陈女士提供了虚假信息欺骗了阿峰等人，那么租赁合同被认定无效后，阿峰等人无需担责。反之，阿峰等人应当与陈女士根据各自的过错比例，承担相应的责任。

具体到本次事件，由于阿峰等人是按月或按季度将房租打给陈女士的，所以在房租这块损失并不大。对于阿峰等人来说，最大的损失就是装修费400多万元，这毕竟是一次性投入。

虽然租赁合同已被认定为无效合同，陈女士与阿峰等人均不能以合同的条款再进行主张权益，但陈女士毕竟存在严重过错，所以应当对阿峰等人进行赔偿。

另外，由于阿峰等人与陈女士签订的租赁合同是15年的。在签订合同的过程中，双方都能预见到，这15年会产生多少利益。根据《民法典》的规定，因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

因此，阿峰等人是可以向陈女士主张这15年的预期利益损失的，但这个具体的数额就要由法官来进行认定了。

综上，在本案中，阿峰等人向陈女士主张赔偿，是合情合理的，不过具体的装修费用以及预期利益损失，还需要专业的鉴定机构进行鉴定，以及法官结合案情才能定夺。而且还要兼顾双方的过错比例。

最后，借由本案，我们也要提醒广大网友，在租赁房屋时一定要注意看好房屋信息，确定好租赁的房屋是否具有合法的建筑许可证，千万不要贪图便宜，冒险承租不合法的房屋，否则一旦发生纠纷，即便能够取得赔偿，自己也要按照过错比例承担相应责任，不但会带来经济损失，还会浪费大量时间和精力，因此我们应该防微杜渐，避免此类事件发生，此时最明智的做法。

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